DGA en aankoop woning in Spanje: ´in privé´ of met een vennootschap?

Met name directeur grootaandeelhouders (DGA’s) stellen ons regelmatig de vraag of het interessanter is om een vakantiewoning in Spanje te kopen ´in privé´ of met een vennootschap. Doorgaans gaat het dan om de te behalen fiscale voordelen bij aankoop, bezit, verkoop en/of vererving. In dit artikel geven we op hoofdlijnen informatie over dit vraagstuk.

Aankoop via vennootschap

Wanneer een Nederlandse ondernemer een woning in Spanje wil kopen en deze vanuit zijn vennootschap (hierna voor de leesbaarheid ‘BV’) wil financieren, is het veelal fiscaal ongunstig om het vermogen naar privé te halen omdat er dan in Nederland fiscaal afgerekend dient te worden. Een oplossing kan zijn om met de BV een dochtervennootschap in Spanje op te richten – een sociedad limitada (hierna SL) – en die de woning te laten kopen.

Bij de oprichting van een dochtervennootschap in Spanje krijgt men te maken met oprichtingskosten en dienen er zakelijke huurafspraken te worden gemaakt met de SL. Ook de lening van de BV aan de SL dient tegen zakelijke voorwaarden te worden aangegaan anders zou de Nederlandse fiscus de verstrekte lening als een dividenduitkering kunnen bestempelen, waarover belasting verschuldigd is.

In sommige regio’s in Spanje is er een verlaagde overdrachtsbelasting van toepassing als er een woning wordt gekocht met als doel om deze, eventueel na opknappen, weer door te verkopen. Dit is alleen mogelijk als de woning met een SL wordt gekocht.

Verhuur

Indien een woning ´in privé´ gekocht is en verhuurd wordt, is er een bronbelasting verschuldigd van 19,5% over de huuropbrengsten. Enkel de direct aan de verhuur gerelateerde kosten zijn aftrekbaar.

De aftrekmogelijkheden binnen een SL zijn ruimer waardoor de winst gedrukt wordt en er nauwelijks vennootschapsbelasting verschuldigd is. Hier staat tegenover dat er kosten gemaakt dienen te worden voor bijvoorbeeld de boekhouding en belastingaangiften van de vennootschap.

Bij verhuur kan afhankelijk van de verwachte huuropbrengsten een SL overwogen worden. Dit dient per situatie in kaart gebracht te worden. Alleen in het geval dat het ondernemersbloed stroomt en u in Spanje mogelijk meerdere woningen wilt gaan kopen om deze actief te verhuren, dan slaat de wijzer duidelijk door naar het werken met een SL. Het vestigen van een hypotheek is echter moeilijker met een SL dan ´in privé´.

Verkoop

De verkoopwinst op een woning die ´in privé´ is aangekocht, is in Spanje belast volgens de zogenaamde ´lage tarieven tabel´ en kan oplopen tot maximaal 23,5% (per 2016 23%). Als u de woning met een SL heeft aangekocht dan is vennootschapsbelasting verschuldigd.. De vennootschapsbelasting wordt in Spanje de komende jaren verlaagd naar 25%.

Doordat er meer aftrekposten zijn in een SL zal de vennootschapsbelasting doorgaans lager uitvallen dan de winstbelasting die in privé betaald dient te worden. De nettowinst van de SL kan belastingvrij als dividend aan de holding BV worden uitgekeerd. Wel dient er rekening mee te worden gehouden dat er kosten gemaakt dienen te worden om de SL op te heffen.

Erfbelasting

In geval van overlijden dient er in Spanje erfbelasting betaald te worden over de waarde van de woning. Als er een hypotheek gevestigd is op de woning dan kan dit bedrag van de belastbare waarde van de woning worden afgetrokken.

Is de woning in een SL ondergebracht en maakt deze SL onderdeel uit van een actieve bedrijfsstructuur dan moet per situatie geanalyseerd worden in hoeverre er in Spanje erfbelasting verschuldigd is.

Ook het feit dat het erfrecht in Spanje afwijkt van het Nederlandse erfrecht, iedere autonome regio in Spanje bevoegd is om eigen wetgeving te hanteren én er geen afspraken gemaakt zijn tussen Nederland en Spanje met betrekking tot de heffing van erfbelasting, maakt een individuele analyse en planning noodzakelijk.

Conclusie

Of het kopen van een woning in Spanje ´in privé´ of met een SL fiscaal aantrekkelijk is, is afhankelijk van verschillende factoren zoals (de complexiteit van) familiesituaties, vermogensplanning, bestaande bedrijfsconstructies en het wel of niet verhuren van de woning.

Als de woning die u wilt kopen voornamelijk voor privégebruik bestemd is, adviseren wij doorgaans om de woning in privé te kopen en niet met een vennootschap. Indien u geen bestaande BV in Nederland heeft, wegen de fiscale voordelen van het optuigen van een structuur vrijwel nooit op tegen de kosten daarvan.

Het kopen met een SL is vrijwel alleen aan te bevelen als er al een BV structuur in Nederland aanwezig is waaruit financiering gewenst is en als de DGA voornemend is om de woning(en) bijvoorbeeld te verhuren of op te knappen en weer door te verkopen.

Wanneer het kopen met een SL een interessante keuze is dan dient deze fiscaal-juridisch op maat te worden afgestemd op de Nederlandse holding BV.

Meer informatie? Dit artikel geeft vanwege de complexiteit geen complete weergave van de mogelijkheden, de voor- en nadelen en fiscale verplichtingen die komen kijken bij de aankoop en het bezit van een tweede woning in Spanje. Wilt u meer weten dan kunt u de presentatie ´Investeren in Spanje Fiscaal Belicht´ aanvragen of een afspraak maken met een fiscaal adviseur van Euro Economics.

Dit artikel is eerder verschenen in de nieuwsbrief van de belangenorganisatie Mondi.